哈喽，大家好，我是房观天下。人生短暂，如春华秋月，衣食住行，总无法避免。我们这一辈子，总归是要买几套房子的。今天我们通过虚拟地成立一家房产中介公司，来聊一聊遍地开花的房产中介公司是通过什么途径赚钱的？他们有哪些收入途径，他们是怎么获取房源和客源的，以及存量房买卖交易流程和谈判的话术，以及部分黑中介的骚套路和骚操作。希望对朋友们未来买房的时候，所有帮助。好啦，现在我们正式开始。
房产中介历史悠久，在清代就已经出现了，那个时候叫宅行。主要分布在今天山西，陕西，河北，北京一带。今天在中国，你只需要注册一个经营范围有房屋中介服务的公司，租一间门店或者写字楼，考一个《经纪人资格证书》（有些地方不要），招聘几个业务员，就可以经营一家房产中介公司了。现在，我们的公司成立好了。
要经营一家公司，就必须实现盈利。那么，我们怎么让我们这家公司怎么实现盈利呢？这就需要我们的业务员在信息的海洋里掘金（发掘房源和客源，实现成交了）。
一、【房源发掘】
1、房源是中介公司的命根子。通常，业务员会在公司定制的ERP系统里收集房源。我们的ERP系统非常强大，它自动集成了全国主要的同城网站【比如58、赶集、百姓网、房天下以及各个地区本地的信息服务网站或者端口】房屋板块的刷新端口，收集关键信息：标题，房屋楼栋，价格，以及业主电话等等。我们发现ERP系统有新的房源委托出现，就会致电业主。确定该房屋的具体信息：小区、楼栋、房号、面积、户型、装修、学区、以及价格等等，因为这类房屋出售委托，信息一般都是不全的。假如您曾在各种信息网站委托过房源，是不是每天都会接很多这样的电话呢？那是因为您所在的城市，全城的房产中介业务员几乎都能看到您的信息呢。
2、由于是刚成立的中介公司。我们的公司还不可能实现研发APP、小程序，投入广告实现房源和客源的暴增。比如某某壳公司，由某某家升级而来。该APP自动实现了房源的委托，买卖的委托，并且，“一键卖房”，“一键卖房”等等。由于ERP系统采集房源遍布于城市的各个小区，并且有非常大的局限性——信息不全。那么，为了实现我们的房源更多的目的。业务员就会拿起手中的主营小区的业主名单，一家一家，一户一户地致电，以了解客户有无卖房或者买房的需求。行业话叫“Call客”。Call客非常重要，因为它即是发掘房源的过程，也是发掘客源的过程。有一部分商业地产营销公司，就是以纯Call客，来实现销售目的的。您是不是经常也接到房产、保险、装修、美容、汽车等等的销售广告呢？大概率是因为您的电话进了Call客名单，或者被随机拨号器随机选中。
二、【客源发掘】
我们通过上面的手段，已经实现了我们的系统里有很多房源了。现在，我们通过什么手段获取客户呢？很简单，线上和线下。
【线上】：
1、 我们会购买诸如：安居客、房天下、58同城、本地生活网站等等的房源广告端口。通过发布低价、高性价比、精美装修图片等，甚至虚假房源，以实现吸引客人的眼球，点击该房源从来直接致电或者在房源发布平台联系我们。这个时候我们就可以询问客人的需求了？区域选择，首付预算，面积要求等等。
2、 我们还会通过某度搜索，实现竞价排名。当客人在某度搜索我投放广告的小区名称时，就能实现自动化，精准化，点击广告房源。由于二手房投放广告的等级我们不如某某壳，房天下有钱，实现竞价排名广告等级的提升。我们会在竞价排名更多的推广新房。讲完这一段后，我会专门讲一下我们买新楼盘里面的操作流程。
3、 端口和竞价排名做好了。由于现在是自媒体时代，我们还会通过诸如抖音视频平台、微信公众号平台、百家号、大鱼号等等，通过软广，实现客户的引流。
【线下】：
线上的广告由于效果不甚理想。我们更多的时候是通过线下途径来实现客户发掘的。线下比线上的优势在于——它直接省略了网络客户约到现实中的这个步骤。这个步骤非常艰难。而线下客户由于是面对面的，点对点的，直观直接地跟客户交流，会更加精准的了解到客户需求，从而建立信任，促成成交。线下我们通过以下几个方式去结实客户。
1、 驻守。一般，我会在晚高峰的时候会派出我的业务员，去公司附近的热点小区，等业主们都下班或者买菜回家的时候，去守株待兔，发掘客户。您应该在您的小区门口见到过驻守的房产经纪人，举一个牌子，上面放几套高性价比的真实房源，那么，您会不会停下来看一看呢？因为真正想买房的人是会驻足的。
2、 派单。派单更适应于新楼盘的推广。我们会通过热点区域，比如菜市场、商业中心、邻里中心，去散发单页，发掘潜在客户。
3、 贴广告。在邻里中心，小区住户楼下，等等，贴上很小的牛皮癣广告，实现潜在客户的发掘。
通过上面的工作，我们已经有了房源和客源的积累了，下面，就是给准确的客户匹配准确的房源，带看，实现成交。我们离成交只差最后一步了。我们通过一张图来实现交易流程。
二手房交易流程
好的，恭喜，我们已经成交了。
【收入构成】
1、 房屋买卖。我们一般会收取房屋总价的2%，作为中介费用。
2、 房屋租赁。我们一般会收取一个月的租金，作为中介费用。
3、 新房买卖。很多人不知道，其实中介也可以卖新房。这里面的流程是这样的。开发商、代理公司找到我们，双方签署《新楼盘推介协议》，我们就可以买卖新房了。一般是开发商直接付给我们费用。这个费用的高低取决于楼盘的畅销与否。
A、畅销楼盘佣金一般都不高，一般在成交价的1%左右；
B、 而滞销的楼盘或者比较偏远的楼盘就不一样了，佣金从2%-6%甚至到10%不等。
C、 商业，比如公寓、商铺、写字楼，还有高端别墅的佣金一般都是10%起步。
D、 除了开发商直接与我们合作以外，还有很多代理公司找到我们。通过签署《新楼盘推介协议》，实现新楼盘的营销。这里面的套路是开发商付给代理公司佣金，代理公司赚取差价（一般为1-2%），然后再付给中介公司。这里面的交易流程、佣金差别，与直接和开发合作大同小异。无非就多了一道代理公司吸血。
4、 税费价差。很多人都是不了解评估费市场行情的。我们会通过与评估公司勾结，提高报价，从而赚取价差。
5、 贷款介绍。流程和评估费差不多。但是这里的利润更高。很多人需要赎楼，垫资。我们会通过与第三方金融公司合作，实现赚取赎楼，垫资利率的价差。
所谓羊毛出在羊身上，假如未来您作为买房者，会不会要求中介公司返回部分佣金，税费一开始就写清楚，这样才显得合理呢？
好了，上面，我们讲完了正常的收入部分。要用正常收入实现弯道超车，是比较困难的。因为整个行业的在市场比较好的情况下，业务员的开单率也仅为30%。而部分黑中介通过骚操作和套路，实现收入暴增，着实让很多人眼红。
我讲一个我认识的朋友的例子。业主底价100万，他通过压低业主10万的价差，给客户拔高预算到120万，业主和客户不见面，中介全权操作，实现一套房子交易净赚30万！还算收取客户的佣金，评估费，贷款费等等。
并且，在市场行情好的时候，当市场上出现高性价比房源的时候，我们会通过合伙买下来，等价格涨起来再出手，相当于炒房。这是公司收入的绝大头。
通过源源不断的资金积累。我们发现，当中介，实在是太赚钱了！
哈喽，大家好，我是房观天下。人生短暂，如春华秋月，衣食住行，总无法避免。我们这一辈子，总归是要买几套房子的。今天我们通过虚拟地成立一家房产中介公司，来聊一聊遍地开花的房产中介公司是通过什么途径赚钱的？他们有哪些收入途径，他们是怎么获取房源和客源的，以及存量房买卖交易流程和谈判的话术，以及部分黑中介的骚套路和骚操作。希望对朋友们未来买房的时候，所有帮助。好啦，现在我们正式开始。房产中介历史悠久，在清代就已经出现了，那个时候叫宅行。主要分布在今天山西，陕西，河北，北京一带。今天在中国，你只需要注册一个经营范围有房屋中介服务的公司，租一间门店或者写字楼，考一个《经纪人资格证书》（有些地方不要），招聘几个业务员，就可以经营一家房产中介公司了。现在，我们的公司成立好了。要经营一家公司，就必须实现盈利。那么，我们怎么让我们这家公司怎么实现盈利呢？这就需要我们的业务员在信息的海洋里掘金（发掘房源和客源，实现成交了）。一、【房源发掘】1、房源是中介公司的命根子。通常，业务员会在公司定制的ERP系统里收集房源。我们的ERP系统非常强大，它自动集成了全国主要的同城网站【比如58、赶集、百姓网、房天下以及各个地区本地的信息服务网站或者端口】房屋板块的刷新端口，收集关键信息：标题，房屋楼栋，价格，以及业主电话等等。我们发现ERP系统有新的房源委托出现，就会致电业主。确定该房屋的具体信息：小区、楼栋、房号、面积、户型、装修、学区、以及价格等等，因为这类房屋出售委托，信息一般都是不全的。假如您曾在各种信息网站委托过房源，是不是每天都会接很多这样的电话呢？那是因为您所在的城市，全城的房产中介业务员几乎都能看到您的信息呢。2、由于是刚成立的中介公司。我们的公司还不可能实现研发APP、小程序，投入广告实现房源和客源的暴增。比如某某壳公司，由某某家升级而来。该APP自动实现了房源的委托，买卖的委托，并且，“一键卖房”，“一键卖房”等等。由于ERP系统采集房源遍布于城市的各个小区，并且有非常大的局限性——信息不全。那么，为了实现我们的房源更多的目的。业务员就会拿起手中的主营小区的业主名单，一家一家，一户一户地致电，以了解客户有无卖房或者买房的需求。行业话叫“Call客”。Call客非常重要，因为它即是发掘房源的过程，也是发掘客源的过程。有一部分商业地产营销公司，就是以纯Call客，来实现销售目的的。您是不是经常也接到房产、保险、装修、美容、汽车等等的销售广告呢？大概率是因为您的电话进了Call客名单，或者被随机拨号器随机选中。二、【客源发掘】我们通过上面的手段，已经实现了我们的系统里有很多房源了。现在，我们通过什么手段获取客户呢？很简单，线上和线下。【线上】：1、 我们会购买诸如：安居客、房天下、58同城、本地生活网站等等的房源广告端口。通过发布低价、高性价比、精美装修图片等，甚至虚假房源，以实现吸引客人的眼球，点击该房源从来直接致电或者在房源发布平台联系我们。这个时候我们就可以询问客人的需求了？区域选择，首付预算，面积要求等等。2、 我们还会通过某度搜索，实现竞价排名。当客人在某度搜索我投放广告的小区名称时，就能实现自动化，精准化，点击广告房源。由于二手房投放广告的等级我们不如某某壳，房天下有钱，实现竞价排名广告等级的提升。我们会在竞价排名更多的推广新房。讲完这一段后，我会专门讲一下我们买新楼盘里面的操作流程。3、 端口和竞价排名做好了。由于现在是自媒体时代，我们还会通过诸如抖音视频平台、微信公众号平台、百家号、大鱼号等等，通过软广，实现客户的引流。【线下】：线上的广告由于效果不甚理想。我们更多的时候是通过线下途径来实现客户发掘的。线下比线上的优势在于——它直接省略了网络客户约到现实中的这个步骤。这个步骤非常艰难。而线下客户由于是面对面的，点对点的，直观直接地跟客户交流，会更加精准的了解到客户需求，从而建立信任，促成成交。线下我们通过以下几个方式去结实客户。1、 驻守。一般，我会在晚高峰的时候会派出我的业务员，去公司附近的热点小区，等业主们都下班或者买菜回家的时候，去守株待兔，发掘客户。您应该在您的小区门口见到过驻守的房产经纪人，举一个牌子，上面放几套高性价比的真实房源，那么，您会不会停下来看一看呢？因为真正想买房的人是会驻足的。2、 派单。派单更适应于新楼盘的推广。我们会通过热点区域，比如菜市场、商业中心、邻里中心，去散发单页，发掘潜在客户。3、 贴广告。在邻里中心，小区住户楼下，等等，贴上很小的牛皮癣广告，实现潜在客户的发掘。通过上面的工作，我们已经有了房源和客源的积累了，下面，就是给准确的客户匹配准确的房源，带看，实现成交。我们离成交只差最后一步了。我们通过一张图来实现交易流程。二手房交易流程好的，恭喜，我们已经成交了。【收入构成】1、 房屋买卖。我们一般会收取房屋总价的2%，作为中介费用。2、 房屋租赁。我们一般会收取一个月的租金，作为中介费用。3、 新房买卖。很多人不知道，其实中介也可以卖新房。这里面的流程是这样的。开发商、代理公司找到我们，双方签署《新楼盘推介协议》，我们就可以买卖新房了。一般是开发商直接付给我们费用。这个费用的高低取决于楼盘的畅销与否。A、畅销楼盘佣金一般都不高，一般在成交价的1%左右；B、 而滞销的楼盘或者比较偏远的楼盘就不一样了，佣金从2%-6%甚至到10%不等。C、 商业，比如公寓、商铺、写字楼，还有高端别墅的佣金一般都是10%起步。D、 除了开发商直接与我们合作以外，还有很多代理公司找到我们。通过签署《新楼盘推介协议》，实现新楼盘的营销。这里面的套路是开发商付给代理公司佣金，代理公司赚取差价（一般为1-2%），然后再付给中介公司。这里面的交易流程、佣金差别，与直接和开发合作大同小异。无非就多了一道代理公司吸血。4、 税费价差。很多人都是不了解评估费市场行情的。我们会通过与评估公司勾结，提高报价，从而赚取价差。5、 贷款介绍。流程和评估费差不多。但是这里的利润更高。很多人需要赎楼，垫资。我们会通过与第三方金融公司合作，实现赚取赎楼，垫资利率的价差。所谓羊毛出在羊身上，假如未来您作为买房者，会不会要求中介公司返回部分佣金，税费一开始就写清楚，这样才显得合理呢？好了，上面，我们讲完了正常的收入部分。要用正常收入实现弯道超车，是比较困难的。因为整个行业的在市场比较好的情况下，业务员的开单率也仅为30%。而部分黑中介通过骚操作和套路，实现收入暴增，着实让很多人眼红。我讲一个我认识的朋友的例子。业主底价100万，他通过压低业主10万的价差，给客户拔高预算到120万，业主和客户不见面，中介全权操作，实现一套房子交易净赚30万！还算收取客户的佣金，评估费，贷款费等等。并且，在市场行情好的时候，当市场上出现高性价比房源的时候，我们会通过合伙买下来，等价格涨起来再出手，相当于炒房。这是公司收入的绝大头。通过源源不断的资金积累。我们发现，当中介，实在是太赚钱了！
